Activa - toelichting op de balans

Toelichting op de grondexploitaties:

Algemeen

Algemeen
De gemeente streeft met de grondexploitaties naar de ontwikkeling van een aantrekkelijk woningbouwprogramma, dat aansluit bij de vraag vanuit de markt en recht doet aan het door de gemeente gewenste ambitieniveau. Dit ambitieniveau bestaat in veel gevallen uit het toevoegen van woonmilieus die in de gemeente momenteel in beperkte mate worden aangeboden. Het nastreven van een zeker ambitieniveau draagt risico’s in zich, omdat prijsstelling en afzetbaarheid van de gemeentelijke gronden sterk afhankelijk zijn van de vraag vanuit de markt. Wanneer het ambitieniveau onvoldoende aansluit op de marktvraag bestaat het risico dat de begrootte grondprijzen en geplande afzetsnelheid van de woningen niet wordt behaald, waardoor er een financieel (rente-) nadeel in de grondexploitaties ontstaat.

Gronden in exploitatie (onderhanden werken)

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de lopende grondexploitaties bedraagt per 31 december 2025 in totaal € 26,54 miljoen. Dit is € 0,68 miljoen hoger dan de boekwaarde per 1 januari 2025 à € 25,86 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 6,8 miljoen die voor het grootste gedeelte in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, lager liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2025 zijn gerealiseerd, à € 6,1 miljoen.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 13,37 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2026 een verwacht resultaat van € 10,65 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verbetering van € 2,84 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2025 à € 13,48 miljoen negatief.

Winstneming

De gemeente neemt winst in projecten met een positief verwacht resultaat op basis van de percentage-of-completion-methode. Hierin wordt de voortgang van een project gerelateerd aan de realisatie van kosten en opbrengsten ten opzichte van de totale raming.

Per 31-12-2024 was reeds € 6,85 miljoen aan winst uit de complexen genomen. De complexen Nico de Regtplein, Kreken van Nibbeland, Krekenbos, Postzegelplannen en Heijwegenlaan hebben een positief saldo op eindwaarde en komen dus voor winstneming in aanmerking. Uit de percentage-of-completion-berekening volgt dat voor deze complexen € 1,16 miljoen aan winst kan worden genomen in 2025, waardoor de totale winstneming uitkomt op € 8,17 miljoen.

Voorziening

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.

Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2026 € 2.000 negatiever uit ten opzichte van 1 januari 2025. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex wordt derhalve op basis van de voorschriften met dit bedrag verhoogd. Het complex Elementen is voor € 0,9 miljoen nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 0,9 miljoen benodigd. In totaal is per 1 januari 2026 een totale voorziening van € 23,9 miljoen getroffen voor deze twee complexen.

Nog te maken kosten Nog te realiseren opbrengsten

Risico’s
De boekwaarde van de gronden in exploitatie zal in de toekomst terugverdiend moeten worden. Deze boekwaarde bedraagt, rekening houdend met de getroffen verliesvoorzieningen en de genomen winst per 31-12-2025 € 10,78 miljoen. Nominaal gemeten verwacht de gemeente over de gehele looptijd van de grondexploitaties nog € 24,16 miljoen aan kosten te maken en € 38,69 miljoen aan opbrengsten te realiseren. Een risico voor de gemeente is dat de boekwaarde meer toeneemt waarmee nu in de lopende grondexploitaties rekening is gehouden. In het geval van plannen met een negatief resultaat, zal dan een extra voorziening getroffen dienen te worden. De gemeente onderkent dat er risico gelopen wordt op de onder “b. 1. Gronden in exploitatie” genoemde onderdelen “Grondverkopen” en “Rentebijschrijvingen”.

Op het onderdeel “Grondverkopen” en “Rentebijschrijvingen” wordt op het gebied van de geraamde grondprijzen, risico gelopen in alle grondexploitatiecomplexen waar nog geen definitieve prijsafspraken met marktpartijen zijn gemaakt. Indien de bouwkosten harder stijgen dan de V.O.N.-prijzen of wanneer er een nieuwe dip optreedt in de woningmarkt, is de kans groot dat de boekwaarde van dit onderdeel lager uit zal komen dan is voorzien. Bovendien loopt de gemeente in de grondexploitaties De Dijk het risico dat de grondverkopen lager uit kunnen gaan vallen in het geval hier wijzigingen in het programma plaatsvinden. Wanneer grondopbrengsten lager uitvallen dan verwacht en/of later ontvangen worden dan verwacht, heeft dit tevens als gevolg dat de rentebaten zullen dalen. Het ingeschatte nominale risico op dit onderdeel bedraagt € 2 miljoen. Een tweede risico op dit onderdeel treedt op wanneer de rente harder dan verwacht gaat stijgen. Het ingeschatte nominale risico van een harder dan verwacht stijgende rente bedraagt € 2,2 miljoen.

Het resultaat van de grondexploitaties wordt berekend op contante waarde. Dit houdt in dat het toekomstige eindsaldo van een project (het resultaat van alle kosten en opbrengsten, rente- en prijseffecten, uitgezet in tijd) wordt verdisconteerd tot de waarde per 1 januari van het peiljaar. Het peiljaar dat in de jaarrekening 2025 wordt gehanteerd is 1 januari 2026. In het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met 2% kostenstijging, 2% opbrengstenstijging en een rentelast van 0,77%. Conform de BBV-vereisten wordt een discontovoet van 2% gehanteerd.

In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma.

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de lopende grondexploitaties bedraagt per 31 december 2025 in totaal € 26,54 miljoen. Dit is € 0,68 miljoen hoger dan de boekwaarde per 1 januari 2025 à € 25,86 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 6,8 miljoen die voor het grootste gedeelte in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, lager liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2025 zijn gerealiseerd, à € 6,1 miljoen.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 13,37 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2026 een verwacht resultaat van € 10,64 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verbetering van € 2,84 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2025 à € 13,48 miljoen negatief.

BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.

Toelichting mutaties

Het totale verwachtte resultaat van de grondexploitaties is op contante waarde per 1-1-2026 met een waarde van € 2.840.372 positief bijgesteld. Dit bedrag is het saldo van alle positieve en negatieve bijstellingen, die van invloed zijn op de prognose van het uiteindelijke resultaat.

21 Nico de Regtplein
Het complex Nico de Regtplein is nagenoeg afgerond. Binnen het plan resteert er slechts budget voor de opruimwerkzaamheden. Doordat er geen belangrijke mutaties binnen het plan zijn, is het resultaat bijna gelijk gebleven.

36 Kreken van Nibbeland
Het complex Kreken van Nibbeland laat een minimale bijstelling zien. Binnen dit complex zijn er, op het herzien van de fasering na, geen mutaties. Het positievere resultaat van € 118.944 is vrijwel geheel te wijten aan de rekenmethodiek van de netto contante waarde (1 jaar dichter bij de positieve eindwaarde).

37 Krekenbos
Het complex Krekenbos is qua resultaat nagenoeg gelijk gebleven. De ramingen binnen dit plan zijn herzien en zijn iets hoger uitgevallen, wat resulteert in een negatieve bijstelling € 159.284. Echter de voornaamste oorzaak hiervan is dat er binnen dit plan een trimparcours wordt aangelegd, waarvoor een subsidie is aangevraagd. Het positieve effect van de subsidie is € 96.057. Het resterende negatieve effect wordt goedgemaakt door de positieve werking van de rekenmethodiek van de netto contante waarde (1 jaar dichter bij de positieve eindwaarde).

44 Postzegelplannen
Het complex Postzegelplannen is dit jaar uitgebreid met het project Driehoek Molenwatering. Dit project heeft een contante waarde van € 3.492.845. Project Driehoek Molenwatering betreft het nieuwe bedrijventerrein aangrenzend aan Halfweg in de richting van Geervliet. Deze grond is voornamelijk bestemd voor bedrijven die nu gehuisvest zijn op bedrijventerrein Haven Noord. Afgelopen jaar is het project geopend, bij deze herziening is de kostenraming geactualiseerd en geeft een positief effect van € 1.261.737. Wel is de raming voor archeologie opgehoogd, dit geeft een effect van € -/- 48.763. Verder is het bedrag voor pachtontbinding opgehoogd, wat een effect geeft van -/- € 29.293. Er zijn voor de meeste kavels getekende overeenkomsten afgesloten, alleen heeft er geen indexatie hierbij plaatsgevonden. Dit zorgt voor een negatief effect van € 454.238.

Verder bestaat het complex nog uit het project Galileilaan en Tiny Houses. Voor die laatste grondexploitatie hebben er nauwelijks mutaties plaatsgevonden. Wat de Galileilaan betreft, contractueel is afgesproken dat€ 50.000 van de totale meerkosten van de sloop voor rekening zijn van de gemeente. Dit wordt gecompenseerd doordat de ontwikkelaar meer grondwaarde gaat betalen vanwege hoger aantal appartementen (€ 70.090)

61 Heijwegenlaan
Het complex Heijwegenlaan laat een positieve bijstelling zien van € 144.535. De afboeking van de resterende boekwaarde van de schoolgebouwen zijn nu vanuit de grondexploitatie gedekt, dit geeft een negatief resultaat van € 53.603. Daar tegenover staat dat er een kleine aanpassing in het woonprogramma heeft plaatsgevonden, waardoor er een hogere grondopbrengst voor Fase C ontvangen gaat worden. Dit heeft een positief resultaat van € 197.034.

76 Heer&Meester
Het complex Heer&Meester is nagenoeg afgerond. Binnen het plan resteert er slechts budget voor herstelwerkzaamheden. Doordat er geen belangrijke mutaties binnen het plan zijn, is het resultaat bijna gelijk gebleven.  

89 Elementen
De Elementen moet dit jaar negatief worden bijgesteld, met een totale negatieve mutatie van
€ 930.072 voor het gehele complex. De bijstelling heeft meerdere oorzaken, waarvan onderstaande mutaties de grootste zijn:

Rente en prijseffecten
Het negatieve resultaat van -/- € 638.999 is te wijten aan de rekenmethodiek van de netto contante waarde (1 jaar dichter bij de negatieve eindwaarde).

Kosten
Aangepaste (civiele) raming (incl. engineering) Waterfront -/- € 106.089
Aangepaste civiele raming Haven € 149.616

Opbrengsten
Geen afdracht saneringsbijdrage voor 75 sociale huurappartementen -/- € 199.324
Verlaging bijdrage dakpark toren 3 en 4 -/- € 152.792
Detaillering woningtype toren 3+4 -€ 92.991