Grondbeleid

Het resultaat van de grondexploitaties wordt berekend op contante waarde. Dit houdt in dat het toekomstige eindsaldo van een project (het resultaat van alle kosten en opbrengsten, rente- en prijseffecten, uitgezet in tijd) wordt verdisconteerd tot de waarde per 1 januari van het peiljaar. Het peiljaar dat in de jaarrekening 2025 wordt gehanteerd is 1 januari 2026. In het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met 2% kostenstijging, 2% opbrengstenstijging en een rentelast van 0,77%. Conform de BBV-vereisten wordt een discontovoet van 2% gehanteerd.

In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma.

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de lopende grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2026 in totaal € 26,55 miljoen. Dit is € 0,69 miljoen hoger dan de boekwaarde per 1 januari 2025 à € 25,86 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 6,83 miljoen die voor het grootste gedeelte in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, hoger liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2025 zijn gerealiseerd, à € 6,14 miljoen.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 13,37 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2026 een verwacht resultaat van € 10,64 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verbetering van € 2,84 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2025 à € 13,48 miljoen negatief.

BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.

Toelichting mutaties

Het totale verwachtte resultaat van de grondexploitaties is op contante waarde per 1-1-2026 met een waarde van € 2.840.372 positief bijgesteld. Dit bedrag is het saldo van alle positieve en negatieve bijstellingen, die van invloed zijn op de prognose van het uiteindelijke resultaat.

21 Nico de Regtplein
Het complex Nico de Regtplein is nagenoeg afgerond. Binnen het plan resteert er slechts budget voor de opruimwerkzaamheden. Doordat er geen belangrijke mutaties binnen het plan zijn, is het resultaat bijna gelijk gebleven.

36 Kreken van Nibbeland
Het complex Kreken van Nibbeland laat een minimale bijstelling zien. Binnen dit complex zijn er, op het herzien van de fasering na, geen mutaties. Het positievere resultaat van € 118.944 is vrijwel geheel te wijten aan de rekenmethodiek van de netto contante waarde (1 jaar dichterbij de positieve eindwaarde).

37 Krekenbos
Het complex Krekenbos is qua resultaat nagenoeg gelijk gebleven. De ramingen binnen dit plan zijn herzien en zijn iets hoger uitgevallen, wat resulteert in een negatieve bijstelling € 159.284. Echter de voornaamste oorzaak hiervan is dat er binnen dit plan een trimparcours wordt aangelegd, waarvoor een subsidie is aangevraagd. Het positieve effect van de subsidie is € 96.057. Het resterende negatieve effect wordt goedgemaakt door de positieve werking van de rekenmethodiek van de netto contante waarde (1 jaar dichterbij de positieve eindwaarde).

44 Postzegelplannen
Het complex Postzegelplannen is dit jaar uitgebreid met het project Driehoek Molenwatering. Dit project heeft een contante waarde van € 3.492.845. Project Driehoek Molenwatering betreft het nieuwe bedrijventerrein aangrenzend aan Halfweg in de richting van Geervliet. Deze grond is voornamelijk bestemd voor bedrijven die nu gehuisvest zijn op bedrijventerrein Haven Noord. Afgelopen jaar is het project geopend, bij deze herziening is de kostenraming geactualiseerd en geeft een positief effect van € 1.261.737. Wel is de raming voor archeologie opgehoogd, dit geeft een effect van € -/- 48.763. Verder is het bedrag voor pachtontbinding opgehoogd, wat een effect geeft van -/- € 29.293. Er zijn voor de meeste kavels getekende overeenkomsten afgesloten, alleen heeft er geen indexatie hierbij plaatsgevonden. Dit zorgt voor een negatief effect van € 454.238.

Verder bestaat het complex nog uit het project Galileilaan en Tiny Houses. Voor die laatste grondexploitatie hebben er nauwelijks mutaties plaatsgevonden. Wat de Galileilaan betreft.
contractueel is afgesproken dat€ 50.000 van de totale meerkosten van de sloop voor rekening zijn van de gemeente. Dit wordt gecompenseerd doordat de ontwikkelaar meer grondwaarde gaat betalen vanwege hoger aantal appartementen (€ 70.090)

61 Heijwegenlaan
Het complex Heijwegenlaan laat een positieve bijstelling zien van € 144.535. De afboeking van de resterende boekwaarde van de schoolgebouwen zijn nu vanuit de grondexploitatie gedekt, dit geeft een negatief resultaat van € 53.603. Daar tegenover staat dat er een kleine aanpassing in het woonprogramma heeft plaatsgevonden, waardoor er een hogere grondopbrengst voor Fase C ontvangen gaat worden. Dit heeft een positief resultaat van € 197.034.

76 Heer&Meester
Het complex Heer&Meester is nagenoeg afgerond. Binnen het plan resteert er slechts budget voor herstelwerkzaamheden. Doordat er geen belangrijke mutaties binnen het plan zijn, is het resultaat bijna gelijk gebleven.  

89 Elementen
De Elementen moet dit jaar negatief worden bijgesteld, met een totale negatieve mutatie van
€ 930.072 voor het gehele complex. De bijstelling heeft meerdere oorzaken, waarvan onderstaande mutaties de grootste zijn:

Rente en prijseffecten
Het negatieve resultaat van -/- € 638.999 is te wijten aan de rekenmethodiek van de netto contante waarde (1 jaar dichterbij de negatieve eindwaarde).

Kosten
Aangepaste (civiele) raming Waterfront -/- € 106.089
Aangepaste civiele raming Haven € 149.616

Opbrengsten
Geen afdracht saneringsbijdrage voor 75 sociale huurappartementen -/- € 199.324
Verlaging bijdrage dakpark toren 3 en 4 -/- € 152.792
Detaillering woningtype toren 3+4 -€ 92.991